De quem é a responsabilidade por despesas atrasadas no imóvel alugado?

Imóvel alugado, contrato assinado e locatário providenciando a mudança. Essa novidade implica também responsabilidades financeiras com água, luz, condomínio, entre demais gastos. Mas, afinal, se vencidas e não pagas, essas despesas atrasadas no imóvel alugado serão cobradas do proprietário do imóvel ou inquilino? Existe a possibilidade de ressarcimento a quem quitar? 

Inicialmente é necessário distinguir que existem obrigações de natureza pessoal e obrigações de natureza propter rem – “por causa da coisa” em latim.

Origens diferentes, tratamentos diferentes

Antes de aprofundarmos nas despesas atrasadas no imóvel alugado, é preciso entender as responsabilidades. A obrigação de natureza pessoal é de responsabilidade de quem teve proveito pela prestação de serviço (no caso, o inquilino). Enquanto obrigações de natureza propter rema se relacionam com quem for proprietário do imóvel, independente de proveito e época de origem da dívida.

Por exemplo: comprando um imóvel com obrigações propter rem em aberto, o comprador se tornará devedor daqueles débitos ainda que não fosse proprietário ao tempo que venceram.

O que mais acontece

Os tribunais brasileiros têm reconhecido como obrigações de natureza pessoal as relativas a água, luz, esgoto, telefone, etc, devendo essas serem cobradas do locador. Ou seja, são na conta do inquilino se forem despesas atrasadas no imóvel alugado.

Já o IPTU e taxa de condomínio são obrigações propter rem, acompanhando o imóvel independentemente de quaisquer condições. Sendo, portanto, cobradas em nome do proprietário. Mas atenção neste caso.

Muitas vezes é estipulado pelas partes (imobiliária, inquilino e proprietário) que o locatário arque com o IPTU e o condomínio e, evitando burocracias, são mantidos os serviços em nome do proprietário perante as empresas prestadoras. 

Estes são exemplos de situações que podem levar a certa confusão na hora da cobrança, apesar de se ter deixado claro no contrato a quem pertencem os débitos. Explicaremos adiante como evitar esse tipo de despesas atrasadas no imóvel alugado.

Medidas além do contrato

Para pensar quais medidas devem ser tomadas para prevenir cobranças incorretas de despesas atrasadas no imóvel alugado, devemos racionar com foco na realidade prática.

O primeiro ponto é estabelecer no contrato os valores a serem arcados pelo locatário. Como o exemplo do IPTU, a lei não repassa de maneira automática a responsabilidade por todo e qualquer o encargo por uso do imóvel.

Em segundo é importante que os interessados, locador e locatário, atualizem cadastros perante essas empresas prestadora de serviços e a prefeitura. Isso deve acontecer pois, para realizarem cobrança, os credores acionarão quem consta como responsável perante seus sistemas. 

Em resumo, de maneira simplificada, percebendo a empresa que o titular das contas atrasadas é o locatário, passará a cobrar deste os débitos atrasados já que não tem condição de voluntariamente descobrir quem ocupa todos os imóveis que constam em seus registros.

Quando a dívida vai parar na justiça

Caso seja a dívida seja levada à justiça, o locador terá um trabalho extra de comprovar que esta é, na realidade, de titularidade do locatário. Isso poderia ser evitado caso o serviço fosse desde logo cadastrado em nome do morador, que é quem realmente utilizou o serviço.

O mesmo infelizmente não pode ser feito com relação ao condomínio e IPTU. Uma vez judicializado o débito, este será cobrado de quem for proprietário ao tempo da cobrança. 

O reembolso depende do contrato

Imaginemos que o locador quitou taxas de condomínio atrasadas quando deveriam ter sido pagas pelo locatário. Neste caso é legítimo que o locador utilize até mesmo vias judicias por meio de Ação de Regresso para reaver o valor de maneira atualizada e com juros de 1% ao mês.

Isso porque a taxa de condomínio é indicada no artigo 23 da Lei de Locações, Lei nº 8.245 de 1991, junto com outros custos, como encargos que deverão ser arcados pelo locatário. Assim, não depende de previsão em contrato. 

Não é o caso do IPTU, que, para que seja custeado pelo locatário, deve receber indicação expressa no contrato. 

Uma vez inserido no contrato, poderá o locador requerer reembolso perante o locatário pelo período que perdurou a locação.