Quando o inquilino tem direito à renovação da locação comercial?

A legislação brasileira valoriza a locação comercial. Nessa negociação, um fator tem valor inestimável ao inquilino e vezes aos consumidores: o ponto comercial. Entenda como funciona a renovação da locação comercial e o que diz a lei.

A importância do comércio para a comunidade

Tudo começa com um imóvel pronto para receber uma nova história. Quando esse alguém encontra outra pessoa com boas ideias e espírito empreendedor tem-se a mistura perfeita para o sucesso de um novo negócio!

É comum a situação onde o comércio faz tanto sucesso que a localização passa a ser um elemento fundamental entre suas características. Pelos esforços do comerciante os clientes identificam o local como referência a determinado produto ou serviço.

Dentro de tal perspectiva surgiu a necessidade de ponderar o embate entre os dois direitos envolvidos: o direito do locador à propriedade e o direito do inquilino ao ponto comercial.

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Entenda abaixo os detalhes que ninguém fala sobre renovação da locação comercial.

Do que depende a renovação da locação comercial

Imagine se, repentinamente, após anos de investimento na criação daquele empreendimento, o locador resolve que não quer mais fazer a renovação da locação comercial.

Na lei brasileira a situação não parece justa caso preencha alguns requisitos apontados pelo artigo 51 da Lei de Locações.

A cumulação dos seguintes requisitos pode conceder ao inquilino o direito à renovação compulsória, ou seja, o locador se vê obrigado à continuidade da locação:

• Contrato celebrado por escrito e com prazo determinado;
• Duração (entre renovações ou continuamente) de pelo menos 5 anos;
• Inquilino explora o mesmo ramo há pelo menos 3 anos, o locador pode ser obrigado a realizar a renovação obrigatória da locação em benefício da criação do ponto comercial.

É importante se atentar para a cumulação desses três requisitos para que seja sobreposto o direito do locatário, não sendo possível se valer dessa prerrogativa caso não tenha a completude de todos.

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Porém, como tudo no mundo, existem exceções ao caso da renovação da locação comercial.

Exceções ao direito de renovação compulsória

Ainda que presentes as três situações que configuram a obrigatoriedade de renovação, segundo os artigos 52 e 72 da Lei de Locações o direito do locador ao encerramento terá maior peso caso:

• Por determinação do Poder Público, o locador tiver que realizar no imóvel obras que importarem na sua radical transformação;
• Caso reforme o imóvel a ponto de aumentar o seu valor;
• Caso queira usar o imóvel para si mesmo ou por fundo de comércio existente há mais de 1 ano (nesse caso o locador, seus filhos, pais ou cônjuge devem ser detentores da maioria do capital);
• Caso o inquilino não aceite arcar com reajuste de aluguel coerente com o valor de mercado;
• Caso tenha recebido proposta de terceiro e o inquilino não se disponha a cobri-la.

É preciso atenção: nesses dois últimos casos os novos ocupantes não poderão exercer atividade comercial no mesmo ramo do inquilino anterior, ou poderá ser configurada concorrência desleal.

Percebe-se que a lei tentou ao máximo ponderar os interesses das duas partes e por isso torna-se fundamental a elaboração do contrato acompanhamento da relação por profissionais capacitados ao ramo imobiliário.

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