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No Brasil, o número de pessoas que ainda moram de aluguel é bem alto. É comum que alguns locatários permanecem anos no mesmo imóvel! Com isso, pode ocorrer do inquilino se encantar pela moradia alta e não ter interesse em querer sair. Quando o proprietário precisa vender um imóvel com inquilino morando, existe uma regra.
Dessa forma, caso o locador queira vender o imóvel, o inquilino terá seu direito de preferência na compra.
Mas o que seria este direito?
O artigo 27 da Lei do Inquilinato dispõe: “No caso de venda, promessa de venda, cessão ou promessa de cessão de direitos ou dação em pagamento, o locatário tem preferência para adquirir o imóvel locado, em igualdade de condições com terceiros, devendo o locador dar – lhe conhecimento do negócio mediante notificação judicial, extrajudicial ou outro meio de ciência inequívoca”.
Tal comunicação dar-se-á com “todas as condições do negócio e, em especial, o preço, a forma de pagamento, a existência de ônus reais, bem como o local e horário em que pode ser examinada a documentação pertinente”.
Dessa forma, antes de colocar o imóvel a venda no mercado, o locador deverá oferece-lo ao inquilino por meio de notificação judicial ou extrajudicial.
Após a oferta, o inquilino tem 30 dias para manifestar seu interesse, ou não, na aquisição do imóvel. Assim como no caso de inércia, se presumirá a recusa da oferta, permitindo o locador a venda do imóvel para terceiros, sem responder por quaisquer sanções advindas desta situação.
Regras para se vender um imóvel com inquilino
No caso de desrespeito a esta regulamentação, o inquilino poderá reclamar seus direitos judicialmente. Eventualmente, no caso da transação já estiver sido finalizada, o terceiro adquirente perde o imóvel, dando-lhe o direito de exigir também uma indenização do proprietário.
Importante mencionar que essa norma é aplicada somente nos casos em que o contrato de locação está averbado na matrícula do imóvel, porém alguns Tribunais tem reconhecido a aplicabilidade do direito ao “contrato de gaveta”.
Outro ponto que merece destaque para vender um imóvel com inquilino é que o direito de preferência não alcança alguns casos. Em resumo: de perda da propriedade ou a venda por permuta, doação, integralização do capital, fusão, incorporação e decisão judicial.
Aliás, vale lembrar que são diversas as situações e consequências que podem surgir com a venda de um imóvel locado. Dessa forma, recomenda-se sempre, que tanto o locador como o locatário sejam assessorados por profissionais especializados. Então, todos serão informados sobre as nuances que o contrato de locação poderá apresentar durante a sua vigência.
Estar por dentro das regras e leis do mercado imobiliário é extremamente importante para garantir os direitos de todas as partes e consequentemente a obtenção de negociações justas.
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Texto escrito exclusivamente para o Blog Souza Gomes.
www.souzagomes.com.br
Dra. Priscila C. S. F. Pires
Advogada Especialista em Direito Imobiliário
pripires_direito@hotmail.com