Airbnb em Juiz de Fora: o condomínio pode proibir o aluguel de temporada?

Como corretor, tenho percebido o aumento da busca de imóveis com o intuito de investimento, inclusive para alugar por Airbnb em Juiz de Fora e os motivos são diversos: seja por mudanças no atual cenário político, seja somente como uma forma de diversificação do investimento. Tal fato impacta, inclusive, nas decisões das construtoras quanto ao tipo de imóvel que lançarão.

É por isso que percebemos um número maior de lançamentos de studio, o moderno apartamento que integra quarto e sala, bem como imóveis de dois quartos mais compactos. Assim, uma situação em específico tem chamado atenção: compra de imóveis para locação temporária pela plataforma Airbnb. Com essa nova perceptiva, novas questões vão surgindo: pode o condomínio proibir tal prática de sublocação? Essa regulamentação do Airbnb em Juiz de Forafica a cargo de quem?

Nesse texto, tentaremos elucidar um pouco essas questões. Vale ressaltar que essa situação já está sendo objeto de judicialização pois, como sabemos, em novas questões cotidianas, vez ou outra, se faz necessário a regulamentação pelo Judiciário.

É proibido ou não?

Alguns especialistas no assunto defendem que a prática do Airbnb no condomínio residencial deve ser proibida, pois tal prática compromete a segurança e, principalmente, desvirtua a finalidade do condomínio que é residencial e não comercial.

Do outro lado, temos uma corrente que diz que deve ser assegurada o direito de propriedade e que argumenta que o aluguel por temporada no Brasil tem previsão na lei e não configura atividade hoteleira a locação via Airbnb.

Até o presente momento, não temos nenhuma decisão que sirva para todos os casos, incluindo para o Airbnb em Juiz de Fora, sendo que cada caso está sendo analisado pontualmente pelos tribunais.

O que diz a lei

Entretanto, no ano de 2021, tivemos uma decisão do STJ que abre um precedente para a proibição da prática do Airbnb e semelhantes. Apesar de não ser considerada vinculante, abre-se um viés para esse entendimento. Nitidamente, dois interesses estão em voga: o direito de vizinhança e o direito de propriedade, respectivamente.

Importante questão é a previsão na convenção de condomínio: caso tenha proibição expressa, é vedada a prática da locação via Airbnb em Juiz de Fora e assemelhados. Não havendo previsão, a princípio é possível utilizar a plataforma, pois não sendo proibido, presume-se permitido.

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Papel do condomínio

Para o condomínio fazer mudanças, ele necessita convocar uma assembleia entre os condôminos, para análise e aprovação do novo texto com a anuência de 2/3 dos proprietários dos imóveis. Ponto mais complexo seria a alteração da finalidade do condomínio, que via de regra, é residencial e caso houvesse o entendimento de mudança para uso múltiplo deveríamos ter anuência de todos os condôminos.

Portanto, ainda teremos alterações no decorrer dos anos sobre o assunto, provavelmente com a necessidade de um posicionamento concreto e decisivo dos tribunais brasileiros.

Fato é que a restrição da utilização de imóveis via Airbnb desacelera a economia e acaba gerando impactos no mercado imobiliário, mas certo também é que ainda veremos uma boa procura por imóveis com essa finalidade no decorrer do tempo.

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