Já ouviu falar no contrato de promessa de compra e venda?

Dois tipos de contrato muito comuns e similares, e, portanto, confundíveis, são o “contrato De Promessa De Compra E Venda” e o “Contrato De Compra E Venda” já que ambos têm a mesma finalidade, a operação de transmissão de propriedade de um imóvel. 

Apesar das semelhanças, cada um tem características próprias e situações cabíveis particulares, sendo fundamental compreender sua posição para que geradas as obrigações desejadas pelas partes.

Começando com um exemplo

Para ilustrar com facilidade, vamos supor que você esteja interessado na aquisição de uma casa que ainda está na planta. O imóvel ainda não foi construído e, consequentemente, ele ainda não existe, mas parece uma grande oportunidade e você deseja aproveitá-la.

A validade de um contrato depende do cumprimento de requisitos gerais previstos pela lei brasileira no artigo 104 do Código Civil, entre demais específicos. Um deles é o objeto, que no caso seria a residência. 

Se a casa ainda não foi construída, significa que não existe. Se não existe, ela não cumpre o requisito do “objeto”. Um contrato sem objeto pode ser invalidado pois não cumpriu os requisitos previstos pela lei. Percebe como pode ser insegura a realização do Contrato de Compra e Venda sobre essa casa ainda na planta?

Para esse tipo de hipótese existe uma saída: o Contrato De Promessa De Compra E Venda.

Diferenças principais

Enquanto a Compra E Venda trata do imóvel, a Promessa De Compra E Venda trata da obrigação de comprar ou vender o imóvel. Considerando que a obrigação é algo existente a partir do momento em que as partes assim determinam, fica cumprido o requisito “objeto” e validado o contrato.

A Promessa De Compra E Venda é um contrato preliminar que antecede o ato da aquisição. Por meio dela é criado o compromisso de que o imóvel será vendido a determinada pessoa. Pode ou não existir uma contraprestação para que seja firmado esse compromisso, que geralmente se resume ao pagamento de quantia em dinheiro.

Se na Promessa de Compra e Venda uma parte se compromete a vender, ao que se compromete a outra? Não há regra. Pode ser o valor integral ou parcial do imóvel, ou até mesmo outros tipos de obrigações como a aquisição do terreno. Vale ressaltar que se foi estipulado na Promessa que você pagará o valor integral do imóvel, não poderá o vendedor impor unilateralmente a cobrança de mais valores devidos a título de aquisição do imóvel perante o Contrato de Compra e Venda. 

Finalizada a construção do imóvel, poderão as partes exercer a obrigação prevista pela Promessa: celebrar um Contrato De Compra E Venda oficial. Somente este será apto a transferir a propriedade do imóvel inclusive perante o Cartório para fins de averbação.

O que diz a lei

Em resumo, na Promessa você se compromete a comprar e vender, com efeito de celebrar a Compra E Venda oficial em momento futuro; na Compra E Venda você realmente compra ou vende, com efeito de transferência da propriedade do bem.

Além disso, a Compra E Venda que trate de imóvel com valor acima de 30 salários mínimos tem como requisito, segundo o artigo 108 do Código Civil, ser levada ao cartório para elaboração de escritura pública. Para a Promessa De Compra e venda não há tal requisito.

Pode parecer distante, mas a Promessa De Compra E Venda é muito utilizada para situações de imóveis na planta, financiamento, imóveis pendentes de partilha por inventário ou pendentes de desmembramento, entre inúmeros exemplos. É uma verdadeira viabilizadora de segurança para a operação.

É fundamental que os contratos tenham a supervisão de um profissional capacitado para que não as partes não sofram com omissões e lacunas que invoquem discussões a prejudicar o negócio.