Quem precisa assinar o contrato de locação?

Na falta de uma imobiliária ou advogado especializado, muitos locadores e locatários optam por celebrar a locação de forma verbal ou utilizar modelos de contratos disponibilizados na internet. Esse é o tipo de situação clássica que permite o nascimento de lacunas para assinar o contrato de locação, nome que damos a imprecisões e situações não previstas pelas partes.

Muitas vezes as lacunas são preenchidas por novas negociações, mas nem sempre essa é a melhor solução já que depende da boa vontade dos envolvidos. Entenda abaixo o contrato na locação de imóveis!

Assinatura do contrato

Entre as lacunas polêmicas temos a assinatura do contrato. Essa é uma dúvida recorrente e não é raro que, quando alguma das partes pretende se esquivar do combinado, surja a fala “essa obrigação não é minha pois não assinei o contrato”. 

Para isso a lei prevê algumas regras específicas à relação de locação de imóveis, sendo diferente a regra para locatários casados e não casados.

Para os casados

Aos casados, segundo o artigo 3º da Lei nº 8.245 de 1991 – Lei de Locações, é dispensada a assinatura do cônjuge desde que o contrato tenha prazo menor do que 10 anos ou mais:

Art. 3º O contrato de locação pode ser ajustado por qualquer prazo, dependendo de vênia conjugal, se igual ou superior a dez anos.

Parágrafo único. Ausente a vênia conjugal, o cônjuge não estará obrigado a observar o prazo excedente.

Caso não haja assinatura do cônjuge, este fica desobrigado do respeito ao contrato em certos termos após o vencimento do prazo de 10 anos.

Um dos exemplos dessa estipulação é a de que o cônjuge não poderá ser cobrado por aluguéis que tenham origem na locação após a completude de 10 anos.

Para os solteiros

Para casais não oficialmente casados, duplas ou demais formas de contratação com duas ou mais pessoas, não há obrigação de assinatura por todos mas é altamente indicado que os responsáveis assinem para que seja criado um vínculo obrigacional direto entre os envolvidos.

Sendo um grupo universitário, que todos os que ali residem assinem. Sendo uma dupla, que ambos assinem. 

E o fiador?

Há, ainda, a questão da presença do fiador. Para essa figura é obrigatória a assinatura do cônjuge, salvo se casados em regime de separação absoluta de bens, para que haja validade da fiança.

Isso ocorre porque a fiança representa a disposição de um imóvel que compõe o patrimônio do fiador e/ou do casal. Sua perda pode prejudicar diretamente a subsistência da formação familiar e, diante de tal perspectiva, a lei cuidou que a família não seja prejudicada em nome da obrigação de um de seus membros. 

O tema é, inclusive, pacificado pelo Superior Tribunal de Justiça sob súmula 332:

“A fiança prestada sem autorização de um dos cônjuges implica a ineficácia total da garantia”. Súmula 332, STJ

Na dúvida o ideal é sempre recolher o maior número de assinaturas possível. Ainda que represente uma indisposição a sua reunião, será pior a indisposição pela discussão por sua ausência.