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Regulada pela Lei 4.591, de 16 de dezembro de 1964, a incorporação imobiliária visa trazer segurança jurídica aos adquirentes de unidades imobiliárias em empreendimentos a serem construídos ou em construção.
Em seu art. 32, a norma estabelece que o incorporador, cuja figura está delineada no art. 29, somente poderá negociar unidades autônomas em empreendimentos a serem construídos ou em construção, após o arquivamento no Cartório de Registro de Imóveis competente de uma série de documentos elencados nas letras “a” a “p”, cuja desobediência ao mandamento legal constitui crime contra economia popular, conforme definido no art. 65, do referido diploma legal.
O memorial de incorporação imobiliária, documento basilar para o registro da incorporação imobiliária, constitui peça informativa que traz resumidamente tudo que os interessados precisam conhecer antes de se vincular à incorporação do empreendimento.
“No memorial de incorporação imobiliária encontra-se a ordenação de todas as informações contidas nos documentos esparsos e o próprio pedido para que se efetue o registro […]” (MEZZARI, Mário Pazutti, in Condomínio e Incorporação no Registro de Imóveis, 2010, p.95).
Implantado em nosso sistema jurídico pela Lei 10.931, de 2 de agosto de 2004, o Patrimônio de Afetação constitui importante instrumento pelo qual o acervo patrimonial que compõe cada incorporação imobiliária (o terreno e as acessões objeto da incorporação imobiliária, bem como os demais bens e 1 Arts. 31-A a 31-F da Lei 4.591, de 16 de dezembro de 1964. direitos a ela vinculados) manter-se-á apartado do patrimônio geral do incorporador, constituindo-se patrimônio de afetação, destinado à consecução da incorporação correspondente, com a execução da obra e a entrega das unidades imobiliárias aos respectivos adquirentes.
A submissão do empreendimento ao Patrimônio de Afetação constitui faculdade do incorporador, mas, sua constituição — além do atrativo do Regime Especial de Tributação (art. 1º, da Lei 10.931/2004) —, conferirá maior credibilidade ao empreendimento, tornando-se atrativo para a escolha daquele empreendedor, por encerrar maiores garantias aos mutuários, notadamente pela ampliação dos poderes conferidos à Comissão de Representantes.
Importante destacar, ainda, que os efeitos da decretação da falência ou da insolvência civil do incorporador não atingem os patrimônios de afetação constituídos, salvo as unidades autônomas não alienadas.
Por todo o exposto, forçoso concluir que a consulta sobre a regularidade da incorporação imobiliária (registro do memorial na matrícula do terreno) no Cartório de Registro de Imóveis da situação do empreendimento confere maior segurança ao adquirente de unidade imobiliária em empreendimento a ser construído ou em construção, segurança essa ampliada pela submissão da incorporação ao regime de Patrimônio de Afetação, cuja constituição está sujeita à averbação no Registro de Imóveis (Art. 31-B, da Lei 4591/64).
Texto escrito pela Equipe Massote & Guglielmelli exclusivamente para o Blog Souza Gomes.