Reformei o imóvel alugado, quais são os meus direitos?

Ao alugar um imóvel, promover reformas pode ser a solução para adequar aquele espaço para o novo morador. Atualmente vemos projetos de maior ou menor complexidade exatamente com foco em imóveis alugados, onde é possível que não sejam autorizadas grandes mudanças. 

Nestes casos a legislação traz orientações em forma de regra geral, mas permite que a perspectiva mude conforme o que estiver escrito no contrato entre locador e locatário. Por isso atente-se no ato de assinatura e sempre opte por entrar em contato caso existem dúvidas. Veja detalhes abaixo!

Tudo depende da natureza da obra

Para a lei, existem três tipos de obra e para cada uma varia o tipo de consequência: obras necessárias, úteis ou voluptuárias.

Obras necessárias

Obras necessárias são as que tem finalidade de conservar o bom estado e habitação regular ou evitar que o imóvel se deteriore, como, por exemplo, o conserto de vazamentos e infiltrações. São obras consideradas indispensáveis para a continuidade de ocupação, caso contrário o imóvel sofrerá danos a exemplo de mofo e descolamento de acabamento.

Neste caso é importante saber distinguir se o problema tem causas estruturais do imóvel, como é o caso da mencionada infiltração, ou se é decorrente da utilização, a exemplo de entupimentos e danos na pintura, entre outros que naturalmente podem acontecer pela convivência humana ou até mesmo por mau uso.

Sendo hipótese de desgaste natural ou por mau uso, é responsabilidade do locatário promover o conserto uma vez que deve devolver o imóvel nas mesmas condições do momento de ocupação. 

Caso contrário, sendo hipótese de problemas estruturais, é fundamental o locador e/ou a imobiliária sejam comunicados para promoverem as reformas necessárias já que, segundo o artigo 22 da Lei do Inquilinato, é sua responsabilidade arcar com gastos que tem origem em defeitos anteriores a locação.

Sendo urgente a necessidade, o locatário pode optar por promover as reformas necessárias de forma independente e deverá o locador reembolsá-lo conforme comprovações de gastos. Para evitar discussões sobre valores, é recomendável sempre dar a oportunidade de conhecimento da questão ao locador.

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Obras úteis

Obras úteis são aquelas que aumentam ou facilitam o uso do imóvel, mas não são indispensáveis. Bons exemplos são a construção de uma garagem ou mais um cômodo.

Neste caso, segundo o artigo 35 da Lei do Inquilinato, as custas serão totalmente do locatário, que somente será ressarcido pelo locador caso o mesmo tenha dado autorização para a execução da obra.

Obras voluptuárias

Por fim, obras voluptuárias são aquelas dispensáveis, comumente ligadas ao embelezamento do imóvel, como obras arquitetônicas em lojas comerciais, piscinas, jardins, entre outras. Neste caso o locatário não será indenizado e poderá retirar os bens do imóvel quando terminada a locação desde que não haja comprometimento sobre a estrutura do imóvel.

Em resumo, o locatário pode ter o direito de ser ressarcido a depender da natureza da obra promovida. É sempre indicado solicitar a autorização do locador já que a maior das obrigações é a devolução do imóvel no mesmo estado da ocupação.

E se o locador se recusar a reembolsar?

Caso o locador se recuse a reembolsar os custos de obras necessárias e/ou obras úteis autorizadas, o locatário pode se recusar a sair do imóvel. Essa hipótese tem nome de “direito de retenção” e tem fundamento no artigo 35 da Lei do Inquilinato:

Art. 35. Salvo expressa disposição contratual em contrário, as benfeitorias necessárias introduzidas pelo locatário, ainda que não autorizadas pelo locador, bem como as úteis, desde que autorizadas, serão indenizáveis e permitem o exercício do direito de retenção.

Porém atente-se: o artigo começa com “salvo expressa disposição contratual em contrário” pois pode haver diferente estipulação no contrato!

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