Leilão judicial de imóveis: como funciona e quais cuidados tomar

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Muitos investidores são atraídos pelo leilão judicial de imóveis pelo valor ser bem atrativo: em alguns casos pode ficar abaixo do preço de mercado!

Porém, é essencial ter alguns cuidados para que esta compra não se torne um problema. Inclusive, saiba que alguns imóveis ainda estão ocupados. Com isso, é necessário uma ação judicial para que o arrematante possa de fato usufruir do bem adquirido.

Confira todos os detalhes sobre esse tema aqui no blog da Souza Gomes Imóveis!

Como funciona o leilão judicial de imóveis

O leilão é uma forma de venda de bens ao público. O leiloeiro faz o anúncio do imóvel e estipula o valor mínimo para a compra. Aí, os interessados fazem o lance e vence o mais alto. Pronto, esse é o arrematante do imóvel.

Enquanto no leilão judicial de imóveis feito presencialmente, o interessado vai ao local na data e horário designado, para o leilão online é necessário realizar um cadastro no site e acompanhar os lances e arrematações nas salas virtuais.

Por que o imóvel está no leilão?

Vários motivos determinam um leilão judicial de imóveis.

Os mais comuns são a venda do bem para pagar uma dívida e a venda judicial para extinguir a propriedade em condomínio (no caso de vários proprietários para um único imóvel). Além disso, existe a venda do bem que consta em processo de inventário para cobrir as despesas deste,

No geral, engloba situações em que o imóvel precisa ser vendido por determinação judicial.

Principais cuidados

1 – Verificar todas as informações inseridas no edital antecipadamente. Valor mínimo da venda, conservação do imóvel, informações do proprietário, valor da comissão da empresa leiloeira e quais as pendências do imóvel são alguns detalhes;

2 – Priorizar, se possível, os imóveis desocupados. Dependendo do leilão – judicial ou extrajudicial – os trâmites jurídicos são diferentes. A informação sobre a ocupação do imóvel geralmente fica descrita no edital.

É importante ter ciência de que as despesas de custas processuais e honorários advocatícios são altas e ainda existe a morosidade das demandas judiciais. Assim, podeo-se levar anos até conseguir efetivamente a posse do imóvel;

3 – Visitar o imóvel com antecedência com um corretor de imóveis para verificar a viabilidade da aquisição. Importante saber também se não haverá a necessidade de reformas consideráveis (que acarreta gastos adicionais para você). Verifique, ainda, se na região o imóvel é valorizado ou não. A informação da possibilidade de visitar ou não o imóvel também consta no edital;

4 – Consultar um advogado especializado em direito imobiliário. A aquisição de imóveis em leilão pode ser um bom negócio, desde que avaliados todos os riscos. É importante ter ciência de que o devedor executado judicialmente, geralmente possui outra dívidas, como IPTU, condomínio, dívidas fiscais, trabalhistas e etc. Fazer o levantamento dessas informações é imprescindível para o negócio ser efetivamente seguro.

Se preocupe com a segurança no negócio

Realizar imediatamente o registro da arrematação é muito importante. Isso porque é comum que imóveis leiloados também sejam objeto de penhora em outras ações.

Assim, para se evitar que o imóvel seja arrematado em outro leilão, o arrematante sob a posse da carta de arrematação, deve se dirigir ao cartório onde o bem está registrado e registrar a aquisição para transferir a propriedade do imóvel.

O imóvel está ocupado, e agora?

Caso o imóvel arrematado esteja ocupado, existem dois caminhos diferentes a percorrer. Tudo depende se a arrematação ocorreu de forma judicial ou extrajudicial.

No leilão judicial, o Juiz expede um documento (o mandado de imissão na posse), que é custeado pelo arrematante. Neste mandado, é fixado um prazo para que o morador desocupe o imóvel sob pena de ser retirado a força, pelo auxílio policial.

Já no leilão extrajudicial ocorre uma autorização do proprietário ou de terceiro com base legal na lei que o autorize.

Um exemplo para ficar mais claro. Se inadimplidas as parcelas do financiamento habitacional, o banco retoma a propriedade do imóvel e o leva a leilão. Uma vez leiloado, o arrematante recebe a carta de arrematação, mas sem o mandado do juiz para que o morador desocupe o imóvel. Então, quando não há a desocupação voluntária, é necessário recorrer ao judiciário através de ação reivindicatória para a retirada forçada do morador.

Quais são os custos do arrematante?

Fique ligado. As despesas de responsabilidade do arrematante são a taxa de registro em cartório, o Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) e possivelmente outros encargos, tais como custas processuais e advocatícios para retirar o ocupante do imóvel.