Avaliação imobiliária pelo olhar do corretor de imóveis
Dentre muitas atividades do corretor de imóveis está a de avaliação imobiliária e destaco esta como uma das funções mais difíceis de nossa profissão. Lidamos com o bem de terceiros e muitas vezes o que o proprietário acredita ser o valor do seu bem não condiz exatamente com a avaliação do corretor. É importante saber que o corretor não considera quanto vale o bem, e sim o quanto o mercado está disposto a pagar pelo imóvel.
Existem várias técnicas usadas para se fazer uma avaliação imobiliária, podemos citar o método de renda, involutivo, por reprodução, residual, entre outros, muito usados para avaliações complexas como, prédios industriais, grandes áreas rurais ou glebas, por exemplo.
Contudo, para avaliações urbanas como residências unifamiliares, lojas e salas comerciais, o método mais usado pelos profissionais é o por comparação direta de dados do mercado.
Através dos critérios usados, o grau de subjetividade da avaliação é menor. O que fazemos é usar imóveis semelhantes, com características próximas, que foram vendidos recentemente no mercado. Aspectos como localização, topografia, padrão de acabamento, área privativa, são usados como referências e determinantes para o melhor sucesso da avaliação.
Vale ressaltar que o ideal é buscar referências de imóveis que foram vendidos recentemente, já que o que está à venda pode não representar exatamente o valor real de mercado. Em algumas situações, os próprios proprietários definem o valor do seu bem, sem fundamentos técnicos e comerciais de um profissional capacitado.
Entre os vários segmentos imobiliários que já avaliei o que considero mais delicado é o residencial, porque nele não levamos em conta apenas o lado técnico mas também o lado emocional e isso não é tangível. Aí é que acontecem as divergências, porque o que tem grande valor para uns, como uma vista para a cidade, um revestimento do banheiro em mármore Carrara ou uma piscina com cascata, pode não ter o mesmo valor para outros.
Uma casa muito bem construída há 30 anos atrás, com paredes dobradas, portas e janelas em madeira maciça e com 600m² de área construída. Pode ter menor valor de mercado que uma casa de 200m², feita com materiais menos duráveis, porém com arquitetura mais moderna e estilo mais atual. Quem dita isso não somos nós corretores mas sim o mercado. Atualmente para cada 10 clientes que procuram uma casa para comprar, 9 optam pelo novo, mais ¨clean¨, mesmo sabendo que terão que abrir mão de espaço.
Avaliar um imóvel requer estudo, profundo conhecimento de mercado e experiência de trabalho. Existem cursos específicos, como o de perito avaliador, para desenvolver melhor esta habilidade.
Trocar informações com outros corretores também é muito útil e ajuda a refletir melhor e finalmente mas não menos importante ter uma boa dose de bom senso, intuição e emoção também, afinal, não é com este sentimento que lidamos o tempo todo?
Ricardo Baccara
Corretor de Imóveis na Souza Gomes Imóveis, na profissão desde 2008.
CRECI 19.268 MG
