Compra e venda de imóveis herdados: como fazer?

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Uma dúvida bem frequente é se um imóvel herdado pode ser objeto de uma negociação imobiliária, quando o inventário ainda não foi iniciado ou finalizado. Você já passou por essa situação de compra e venda de imóveis herdados?

A compra ou a venda de um imóvel herdado, quando ainda não se regularizou a situação deste patrimônio junto aos herdeiros, é possível de duas formas.

Direito Sucessório

Antes de apresentarmos as duas opções para você conseguir a compra e venda de imóveis herdados, é necessário pontuar alguns detalhes do Direito Sucessório para facilitar o seu entendimento.

A sucessão hereditária é aberta quando o autor da herança morre. E é neste momento que acontece a transmissão da propriedade.

Conforme o art. 1784 do Código Civil, com a morte do indivíduo, todo o seu patrimônio é transmitido aos herdeiros, de forma automática e imediata. Porém, este ato, posteriormente deve solenizado através do inventário.

Inventário

O inventário é o procedimento no qual se realiza um levantamento de todos os bens (inclusive dívidas) deixados pelo falecido, para que ocorra a formalização da partilha (divisão) e a transferência aos herdeiros.

Quando ainda não se iniciou o processo de inventário para compra e venda de imóveis herdados, é possível vender através de um contrato de cessão onerosa dos direitos hereditários.

Este instrumento deve ser lavrado em cartório, através de uma  escritura pública, gerando a partir deste ato o ITBI – Imposto de Transmissão de Bens Imóveis.

Escritura Pública

Neste contrato, há de um lado os cedentes (herdeiros) e do outro lado o cessionário (comprador do imóvel), ou seja, o cessionário entrará na sucessão como se fosse um herdeiro, e receberá a herança na fração adquirida, se tornando habilitado e legítimo para inclusive promover o processo de inventário.

Importante ressaltar, que até o momento formal da partilha, a herança é considerada um bem imóvel, e por isso, é necessário que todos os herdeiros façam parte desse negócio de compra e venda de imóveis herdados (como uma sociedade), pois cada herdeiro é titular de uma fração ideal daquela universalidade.

No entanto, o contrato de cessão de direitos hereditários apenas garantirá a venda, devendo ser iniciado o inventário e o devido recolhimento do Imposto de Transmissão Causa Mortis, para desta forma, haver a formalização da aquisição e a transferência da propriedade ao cessionário/comprador.

Alvará Judicial

A outra forma já é mais segura, porém mais demorada. A venda poderá ser realizada mediante um alvará judicial, já no curso do processo de inventário. Nesse procedimento, o inventariante solicita uma autorização ao juiz para vender o imóvel objeto do inventário, enquanto ainda estiver pendente a partilha, tendo que justificar o motivo da antecipação da venda.

Nesta modalidade, também haverá o recolhimento do ITCD.

Por isso, é possível sim, a realização da negociação imobiliária de um imóvel herdado, estando pendente o inventário. Porém, como em toda e qualquer negociação, a principal questão é estar assessorado por um advogado especialista, pois somente uma assessoria jurídica competente poderá tomar as precauções devidas, evitando surpresas futuras e tornando o negócio seguro.

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