O que você precisa saber sobre a venda de imóvel alugado

O locador pode fazer a venda de imóvel alugado? O inquilino pode ser expulso? O comprador é obrigado a respeitar qual prazo de locação? Utilizado muitas vezes como fonte de renda ao locador, é possível que, por diversas razões, o imóvel seja alienado durante o contrato de locação e a partir daí surgem dúvidas por todos os lados. 

Felizmente a situação é prevista na lei nº 8.245 de 1991, conhecida como Lei de Locação de Imóveis Urbanos, e suas disposições serão resumidas abaixo a fim de orientar locadores, locatários e compradores de imóveis alugados.

Primeira atitude: comunicar o locatário

Segundo o artigo 27, o locatário tem preferência de aquisição do imóvel nas mesmas condições oferecidas a terceiros. Isso significa que, ainda que alguém tenha interesse no imóvel, a prioridade da venda de imóvel alugado é do locatário. Isso acontece em razão da função social de lar que aquele espaço já tem por ser moradia.

Ou seja, a primeira atitude a ser tomada após a decisão de vender é comunicar o locatário e oferecer-lhe como se fosse uma pessoa qualquer, no mínimo.

Essa comunicação deve conter todas as informações pertinentes à venda, como preço, condições, correção, etc, e deve ser realizada por algum meio que permita ao locador ter certeza de que o locatário recebeu esse comunicado.

Podem ser utilizados aplicativos de mensagens, porém é recomendável o envio de uma carta com aviso de recebimento por ser uma maneira mais segura de ciência do locatário. 

A partir do recebimento da comunicação, deverá ser manifestado o interesse na compra dentro do prazo de 30 dias. Após esse período, o locatário perde o direito de prioridade, salvo se houver qualquer alteração nas condições de venda. Neste caso deve ser feito um novo contato.

O locatário aceita, mas o locador desiste

Caso o locatário aceite a proposta mas o locador desista da venda, é ressalvado o direito do locatário-comprador à cobrança de eventuais prejuízos causados pelo locador-vendedor, incluindo empréstimos ou benfeitorias que custeou.

Essa previsão é clara sob o artigo 29.

Do que depende o futuro da locação

Considerando a realização da venda de imóvel alugado para um terceiro, a situação da moradia pode se tornar uma tormenta ao locatário. O que poucos sabem é que há uma maneira preventiva para lidar com tal situação.

Prática desconhecida por muitos brasileiros, o contrato de locação pode ser averbado no registro do imóvel e tal atitude é extremamente benéfica a quem aluga.

Ao averbar o contrato no registro do imóvel é dada publicidade à relação, tornando-se, assim, oponível contra terceiros. 

Isso significa que qualquer interessado na compra do bem estará ciente de que ali vige um contrato de locação e esse deverá ser respeitado caso seja de prazo determinado. Ou seja, ainda que aconteça a venda de imóvel alugado, o contrato de locação perdurará por quando tempo tenha sido estabelecido nesse documento e averbado no registro.

Pela leitura do artigo 8 é necessário, ainda, para a imposição da locação sobre a compra e venda, que no contrato conste cláusula de vigência. Assim, fica claro que o locatário poderá ocupar o imóvel até o fim do prazo estabelecido. 

Como fica a locação se um terceiro adquirir o imóvel

Ao adquirir um imóvel onde se constata a existência de um contrato de locação, o comprador tem duas alternativas: desfazer ou dar continuidade à locação.

A continuidade pode ser exercida até mesmo pelo silêncio. Caso o locatário continue no imóvel sem qualquer manifestação contrária do comprador nos 90 dias após averbação da compra e venda no registro oficial, o contrato será entendido como aceito pelo então novo locador.

Do contrário, caso o comprador manifeste desinteresse na continuidade da locação, o locatário terá 90 dias para desocupação. Ambas as hipóteses estão previstas no artigo 8.

Atenção aos contratos e ao registro do imóvel

Conforme possível perceber, é fundamental que as partes se atentem aos termos dos contratos e ao registro do imóvel arquivado perante o cartório responsável. Por fim, anote as conclusões finais para a venda de imóvel alugado.

Ao locatário é importante, havendo vontade de permanência prolongada no imóvel, inserir cláusula de vigência e prazo de locação determinado, levando o instrumento à averbação no registro.

Ao locador é importante o respeito ao direito de preferência. Ignorar tal condição pode ocasionar problemas futuros ao contrato de compra e venda.

Ao comprador do imóvel é importante a leitura atenta do contrato e do registro do imóvel, manifestando expressamente sua anuência ou não quanto à continuidade da locação.

Para qualquer dessas posições é sempre importante o acompanhamento de profissionais capacitados a evitar embaraços aos direitos de quaisquer das partes.

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