Existe jeito certo de fazer obra em apartamento?

Promover uma reforma em apartamento é sempre um assunto delicado. Há uma enorme variedade de possíveis transtornos causados: barulho, sujeira, trânsito de pessoas estranhas aos moradores, utilização de dependências comuns para transporte de matérias de construção, entre outros.

Além disso, e principalmente, estar em um apartamento significa compartilhar a estrutura do prédio e isso mobiliza com razão o interesse de todos os moradores. Veja abaixo como é fundamental observar as estipulações da Convenção de Condomínio, Código Civil e Legislação Municipal para ter sucesso nessa fase com maior grau de segurança e eficiência.

Seis dicas da Terapia de Ambientes para a reforma da sua casa.

Exigências para a realização de uma reforma regular

Em resumo, é possível afirmar que existem maneiras mais adequadas de passar por qualquer tipo de obra em apartamento e vários instrumentos legais podem revelar essas informações.

De início, o mais indicado é procurar a Convenção de Condomínio e/ou Regimento Interno pois nestes documentos geralmente são descritas informações objetivas e específicas que faltam na legislação: horários e dias da semana permitidos, permissões de trânsito de pessoas e materiais nas dependências internas (como, por exemplo, possibilidade de utilizar elevador social para tanto) e forma de descarte de sobras ou lixo.

Descumprir as normas da Convenção de Condomínio e/ou Regimento Interno pode levar ao pagamento de multa, além de gerar mal-estar entre os moradores.

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Na ausência de indicações específicas ou em complementação a essas deve ser observada a regra geral trazida pelo Código Civil:

Art. 1.336. São deveres do condômino:

I – contribuir para as despesas do condomínio na proporção das suas frações ideais, salvo disposição em contrário na convenção;

II – não realizar obras que comprometam a segurança da edificação;

III – não alterar a forma e a cor da fachada, das partes e esquadrias externas;

IV – dar às suas partes a mesma destinação que tem a edificação, e não as utilizar de maneira prejudicial ao sossego, salubridade e segurança dos possuidores, ou aos bons costumes.

De início, percebe-se que a reforma não pode afetar a segurança do prédio, alterar sua estética e/ou destinação e, principalmente, respeitar o sossego, salubridade e segurança dos demais moradores. Mas o que isso, de fato, significa?

Respeito ao sossego, salubridade e segurança dos moradores

Esse conceito pode variar conforme a opinião de cada pessoa, caso não seja indicado pela Convenção de Condomínio e/ou Regimento Interno.

Em situação de dúvida, pelo sossego o ideal é sempre seguir o horário útil geral: segunda a sexta-feira entre 9h e 18h, e sábado entre 9h e 13h. Aproveite e confira um post sobre a Lei do Silêncio em Juiz de Fora.

Com relação a salubridade e segurança, devem ser observadas as regras municipais contidas pela Lei Municipal nº 6909, de 31 de maio de 1986, que dispõe sobre edificações.

Entre muitas informações importantes, tal lei estipula a necessidade de expedição de alvará pela prefeitura. Isso significa que o Poder Executivo atuará fiscalizando e promovendo exatamente a segurança e salubridade que se espera da obra, o que afasta os riscos à saúde, vida e pagamento de indenizações por possíveis danos gerados às dependências comuns e às outras unidades:

Art. 59-A A construção, demolição, reforma, modificação ou ampliação de construções, obras e edificações, bem como de suas dependências, muros e grades, só poderão ser iniciadas e executadas após a obtenção de licença a ser concedida pelo Poder Executivo.

Parágrafo único. O interessado pagará a taxa relativa à aprovação do projeto, nos termos da legislação tributária municipal, sendo que este pagamento é condição prévia para a obtenção da licença de construção (Redação dada pela Lei Complementar nº 5/2013)

Para conseguir o alvará autorizando a reforma ou construção, o interessado deve apresentar, segundo o artigo 60-A, da Lei Municipal mencionada:

(1) pedido padrão disponibilizado pela Prefeitura preenchido; (2) cópia em papel sulfite do projeto arquitetônico da edificação, devidamente assinado pelo proprietário e pelos profissionais responsáveis pelo projeto e pela execução da obra; (3) certidão atualizada do imóvel; (4) documentos de identificação e informações básicas; (5) certidões negativas de débito relativas aos tributos municipais do imóvel e ao ISSQN dos profissionais; (6) comprovante de inscrição do engenheiro e/ou arquiteto nos órgãos de classe; (7) entre outros que dependem diretamente do tipo de obra.

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Consequências pelo desrespeito

Ao não seguir as normas da Convenção de Condomínio, o obreiro pode ser obrigado ao pagamento de multa e, persistindo em confrontar com os demais moradores, pode até mesmo ter contra si uma Ação Judicial para desocupação do imóvel.

Além disso, existe a chance de pagamento de indenizações por danos materiais causados em demais unidades e danos morais pelo transtorno aos coabitantes.

Por parte da Prefeitura, o artigo 77-A indica que o responsável poderá ver contra si multa simples e/ou diária, interdição do imóvel, embargo da obra ou até mesmo demolição a depender das conclusões do processo administrativo aberto para investigação da situação.

Considerando a complexidade de tais questões é importante estar acompanhado de um profissional especialista em Direito Imobiliário, Engenharia e/ou Arquitetura.

Bônus: veja o que precisa constar no contrato com o Arquiteto.